红盘杨柳郡加推，你会因为户型而放弃吗？| 选房指南No.153

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绿城杨柳郡，这个伴随杭州楼市起伏多年的超级大盘，终于迎来了它的最后一次加推。在之前，杨柳郡这个楼盘一直安静的躺在房叔的闭眼摇名单里，虽然经历了近一年的苦等，但是当杨柳郡户型图发布的时候，不少的购房者却变得有些犹豫不决了。

▲杨柳郡项目售楼处

杨柳郡位于艮北新城核心区一号线七堡站北侧，项目总体量达到了80万方，集居住，商业，休闲，教育等于一体，致力于打造杭州“年轻，活力，复合”的YOUNG CITY社区。
杨柳郡整个地块呈三角形，项目西侧是正在抬升中的杭甬高速，北侧是德胜快速路，南边是地铁一号线的七堡站。项目一共分四期开发，一期和二期位于车辆段架空层上部，目前已经交付，三期在楼盘西侧，和东侧的四期共同成为楼盘的两翼。
▲杨柳郡项目鸟瞰图
杨柳郡项目的开发已历时多年。5年前，该地块由绿城联手地铁集团以44.4058亿元总价竞得，折合楼面价8227元/平米。彼时杭州楼市还处在一片严寒之中，五年的阴跌让不少深耕杭州的开发商元气大伤，绿城作为本土龙头企业，更是首当其冲。那时候的艮北新城才刚刚启动建设，这里给外界的印象远不如今天这般光鲜：配套匮乏、区域内楼盘竞争激烈......
面对激烈的市场环境，良心企业家宋卫平先生曾经在发布会上提出：杨柳郡只赚5%利润。2015年12月，均价不到1.9万/㎡的杨柳郡首开，宋卫平如期兑现了当初的承诺。这时的杭州也慢慢走出了五年阴跌的影子，迎来了黎明前的曙光。一期开盘的杨柳郡颇为火爆。集大盘，低价，地铁上盖，绿城打造等多个光环于一身的杨柳郡，注定会在未来很长一段时间内是万众瞩目的焦点。随后在2016年2月和4月，以及2017年6月和8月，杨柳郡二期，三期项目也顺利售罄。 待到2018年10月杨柳郡推出四期房源，杭州的摇号政策已经开始，均价35780元/㎡的杨柳郡最终登记人数3127户，中签率“高达”15.6%。杨柳郡是5年来杭州楼市由严寒到火爆的见证者，其自身的价格也从最初的1字头涨到了现在的3字头。

从价格上来看，杨柳郡项目的利润早已不止5%。杨柳郡项目启动时，宋卫平还手握着绿城的控制权，待到四期收尾，绿城已经基本完成了“去宋卫平化”。所以当初的承诺，或许已经无人去追问了。

杨柳郡本次加推的是四期的1-4号楼，共约600套，以90平方米以下的小户型为主，另有90方至138方户型97套。房源均价为35377元/平方米，其中装修标准 3300元/平方米。
▲本次加推房源位置
其中1号和2号楼的小户型紧邻九和路，外立面以玻璃幕墙为主，外观很像是酒店式公寓，户型较大的3号和4号楼为绿城传统风格的住宅。
杨柳郡作为纯正的绿城项目，却并不是很“绿城”，在艮北板块跑一圈，杨柳郡的外立面与附近的招商公园1872、天悦江湾等项目相比并无优势。而且项目一期房源交付时，发生过渗水，外立面破裂，地面不平整等问题，引发不少的业主进行维权，好在后边的整改业主还算满意。
▲杨柳郡项目内景图
杨柳郡作为超级大盘，项目自带了部分商业，由于项目一期与二期的入住率高，“好街”的运营也比较成功。项目内部还自带了两所学校，其一是杭州绿城育华澎致幼儿园，其二是杭州采实教育集团澎致小学。

▲项目自带部分商业

▲项目自建的小学

至于大家最关切的户型问题，杨柳郡本次加推的房源户型确实偏差。小户型基本就是披着公寓外衣的住宅，70方以下的户型都基本类似。以47方的户型为例，户型上与当下的不少公寓雷同，没有阳台，且仅一房朝南。厨房与客厅，卧室是一体的，串味问题会比较严重。且1#与2#为4梯21户，上下班高峰期会比较拥挤。
好在项目紧邻地铁站，在租赁市场上会比较受欢迎，但是论出租收益，或许loft的公寓更划算，不仅是双层，实际空间使用面积更大，而且不少的loft目前还做到了双钥匙。所以除了房屋性质外，优势不大。项目76方的户型做到了两室，但是也是仅有一房朝南，面宽窄，进深大，对居住的舒适性有一定影响。而对于项目90方以上的三房户型，由于户型偏老，空间并不阔绰，而且所有的90方以上户型都有一个房间的尺寸很小，当做卧室颇为勉强。在二手房市场上，杨柳郡的实际成交价一般在41000元/㎡-48000元/㎡之间。未来四期项目交付后会有怎样的表现，就看大家对本次加推房源的户型的接受程度了。“不到200万元住绿城！”口号听起来是美的，但是到底去不去摇，还是要根据你自身购房目的，房票情况、付款方式的情况来综合考量，理性选择。
所以，最终你会去摇杨柳郡吗？对于杨柳郡四期的户型你是怎么看的呢？欢迎在留言区发表你的看法。

| PART1 |

摇号信息

▲杨柳郡项目鸟瞰图

项目地址：江干区建华路与备塘河交汇处

预售楼栋：1#、2#、3#、4#

房源套数：约600套

户型建面：42-138㎡

梯户比：1#与2#为4梯21户，其余为一梯两户

总建筑面积：80万㎡

占地面积：293354㎡

交房时间：2021年6月

装修情况：精装

车位数量：4680个

物业：绿城物业

绿化率：38.5%

登记时间：2019-09-28至2019-09-30

验资：首套50万，二套100万，全款170万

| PART2 |

规划配套

▲区位图

| 周边新房售价 |

金科博翠碧蓝湾：精装40400元/平

| 周边二手房售价 |

杨柳郡：约41000-48000元/平

| 交通 |

地铁：一号线七堡站约100m
自驾：杭甬高速，德胜快速路

| 小区内部配套 |

商业，运动场，会所，儿童乐园等

| 周边商业 |

好街：约100m麦德龙：约1.7km

| 周边学校 |

澎致小学：约300m
澎雅幼儿园：约500m

| 周边医疗 |

江干区人民医院：约5km

| PART3 |

户型介绍

| PART4 |

一房一价&噪声测评

1#楼一房一价

2#楼一房一价

3、4#楼一房一价

具体噪声测评请加房叔微信号获取。

| PART5 |

选房建议

由于本次加推户型从42方至138方分布区间较大，大家可根据自身预算，购房目的，房票情况等进行取舍。如果是以投资为目的，可优选小户型房源。如果是以自住为目的，可根据家庭成员数量来选择项目的三房与四房房源。

 -END-

作者/崔少  编辑/崔少

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2019杭州地铁楼盘图

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